Umowa przedwstępna porządkuje warunki przed właściwą sprzedażą
Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy sprzedaży na ustalonych warunkach. Strony korzystają z niej najczęściej wtedy, gdy kupujący czeka na decyzję kredytową, sprzedający kompletuje dokumenty albo konieczne jest pogodzenie dłuższych terminów wyprowadzki i wydania nieruchomości.
Dokument określa przedmiot umowy; strony ustalają w nim cenę, sposób i termin zapłaty (w szczególności jeśli część ceny pochodzić będzie z kredytu bankowego lub jeżeli do spłaty pozostaje hipoteka zabezpieczająca wcześniejszy kredyt sprzedającego), termin wydania oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa sprzedaży służy również ustaleniu dodatkowych zobowiązań, z których jedna lub obie strony mają się wywiązać do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, np. uzyskania warunków zabudowy czy dostępu do drogi publicznej albo zobowiązania sprzedającego, że nie będzie obciążać nieruchomości żadnymi nowymi prawami.
Forma aktu notarialnego daje silniejszą ochronę obu stronom
Umowę przedwstępną można podpisać w zwykłej formie pisemnej, ale wtedy uzyskuje się jedynie tzw. słabszy skutek: w razie niewykonania zobowiązania można dochodzić odszkodowania, nie jest jednak możliwe żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Z perspektywy kupującego, który wpłaca zadatek lub zaciąga kredyt, mocniejszy skutek umowy przedwstępnej oznacza realne narzędzie do doprowadzenia transakcji do końca, nawet jeżeli druga strona zmieni zdanie. Sąd, wydając tzw. zastępcze oświadczenie woli, niejako przymusza stronę niechętną do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która uzyskała takie orzeczenie, po jego uprawomocnieniu pojawia się u notariusza i doprowadza transakcję do końca.
Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia, zaliczka jest tylko częścią ceny
Zadatek jest mechanizmem dyscyplinującym strony. Jeżeli kupujący nie przystąpi do umowy przyrzeczonej, sprzedający może zatrzymać wpłaconą kwotę. W odwrotnej sytuacji kupujący żąda zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Dodatkowym atutem zadatku jest brak konieczności wyznaczania dodatkowego terminu na odstąpienie od umowy.
Zaliczka takiej funkcji nie pełni — w razie odstąpienia od transakcji pełna kwota podlega zwrotowi, bez względu na to, która ze stron zrezygnowała z transakcji.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej blokuje dalsze rozporządzanie nieruchomością
Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może wpisać do księgi wieczystej roszczenie o przeniesienie własności. Wpis pełni rolę dodatkowego zabezpieczenia – ujawnia prawo kupującego do zakupu danej nieruchomości w pierwszej kolejności. Zasada jawności ksiąg wieczystych powoduje, że osoba trzecia, która chciałaby podkupić daną nieruchomość, nie zasłoni się niewiedzą o wcześniejszej umowie przedwstępnej zawartej przez sprzedającego. Każdy zainteresowany kupnem powinien bowiem zweryfikować stan prawny nieruchomości – przynajmniej w minimalnym zakresie sprawdzić zapisy w księdze wieczystej.
Po zawarciu umowy przyrzeczonej roszczenie zostaje skonsumowane i podlega wykreśleniu. Jeśli do umowy nie dojdzie w terminie, wpis można usunąć na podstawie odpowiednich dokumentów albo w postępowaniu sądowym.
Do podpisania umowy w kancelarii warto przygotować komplet dokumentów
Do każdej umowy notariusz osobno określa potrzebne dokumenty, badając wcześniej stan prawny nieruchomości.
Bazą są jednak: księga wieczysta, podstawa nabycia (najczęściej uprzedni akt notarialny – np. umowa sprzedaży, na podstawie której sprzedający nabył daną nieruchomość) oraz ważne dowody osobiste lub paszporty.
Przy działkach najczęściej wymagany jest również wypis z rejestru gruntów, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zawsze konieczne jest aktualne zaświadczenie z właściwej spółdzielni mieszkaniowej.
FAQ
Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego?
Nie musi. Można ją podpisać w zwykłej formie pisemnej, ale tylko forma aktu notarialnego daje stronie możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Czym różni się zadatek od zaliczki w umowie przedwstępnej?
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą — w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może go zatrzymać, a w sytuacji odwrotnej kupujący żąda zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka jest jedynie częścią ceny i zawsze podlega zwrotowi, jeśli do transakcji nie dojdzie.
Co daje wpis roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej?
Wpis chroni kupującego przed sprzedażą tej samej nieruchomości innej osobie; uznaje się, że prawo kupującego zostało ujawnione i jest powszechnie znane.
Planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości?
Kancelaria pomoże ułożyć treść umowy przedwstępnej, dobrać odpowiednie zabezpieczenia i sprawdzić, czy komplet dokumentów jest gotowy do podpisania właściwej umowy sprzedaży.