Dział spadku obejmujący nieruchomość – jak przeprowadzić go u notariusza w Rzeszowie

Czym jest dział spadku i jakie ma warianty

Dział spadku może być całościowy (dzielimy cały majątek spadkowy) albo częściowy (np. tylko nieruchomość, a resztę pozostawiamy we współwłasności). Nieruchomość można przyznać:

• jednej osobie — pozostali spadkobiercy otrzymują wtedy zwykle spłatę odpowiadającą wartości ich udziału;
• kilku osobom w określonych (innych) udziałach;
• z podziałem fizycznym (np. wydzielenie działek), jeśli jest to możliwe i celowe.

Strony mają tu dużą swobodę. Mogą rozdzielić składniki nierówno, przewidzieć dopłaty, rozłożyć spłatę na raty albo ustalić dłuższy termin jej zapłaty. Kluczowe jest, by na ostateczny kształt podziału zgodzili się wszyscy spadkobiercy.

Forma aktu notarialnego — wymóg ustawowy

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Nie jest to formalność — to warunek ważności. Sama ustna zgoda spadkobierców czy nawet pisemne porozumienie nie wywołują skutku prawnego: do przeniesienia własności nieruchomości i wpisu do księgi wieczystej konieczny jest akt notarialny.

Warunek wstępny — najpierw potwierdzenie praw do spadku

Działu spadku nie da się przeprowadzić „od zera". Najpierw musi być potwierdzone, kto i w jakich udziałach dziedziczy. Służą temu dwa równoważne dokumenty:

• akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza — gdy spadkobiercy są zgodni i nie zachodzą ustawowe przeszkody (m.in. spadkobierca nieznany lub nieobecny); w takich przypadkach właściwa pozostaje droga sądowa, albo
• sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Drugi warunek dotyczy wcześniejszego uregulowania podatku od spadków i darowizn. Na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn do czynności dotyczącej nieruchomości nabytej w spadku potrzebne jest zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że podatek został zapłacony, nabycie było zwolnione albo zobowiązanie się przedawniło. O to zaświadczenie występuje strona, nie notariusz.

Aktualnie jeżeli spadkobiercom przysługuje zwolnienie od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy, wystarczające będzie również przedłożenie do aktu notarialnego kopii deklaracji SD-Z2 wraz z potwierdzeniem terminowego wpłynięcia do Urzędu Skarbowego.

Dokumenty do działu spadku

Przed wizytą warto skompletować dokumenty — pełną listę dla poszczególnych czynności znajdą Państwo na stronie dokumenty do czynności notarialnych. W przypadku działu spadku obejmującego nieruchomość zwykle potrzebne są:

Dla nieruchomości w Rzeszowie księgi wieczyste prowadzą Sąd Rejonowy w Rzeszowie - VII Wydział Ksiąg Wieczystych, a ewidencję gruntów i budynków — Urząd Miasta Rzeszowa - Wydział Geodezji (dla nieruchomości w powiecie rzeszowskim właściwe jest starostwo powiatowe). Zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania wydaje Urząd Miasta Rzeszowa.

Podatki i koszty

Na wstępie warto rozdzielić dwie różne daniny. Podatek od spadków i darowizn dotyczy samego dziedziczenia i rozlicza się po stwierdzeniu nabycia spadku — to odrębna sprawa od działu. Natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy dziale spadku dotyczy wyłącznie spłat i dopłat. Samo dziedziczenie nie podlega PCC.

Zasady przy dziale spadku:

• Dział bez spłat i w granicach udziałów — co do zasady jest neutralny podatkowo (nie ma PCC).
• Dział ze spłatą lub dopłatą — w części, w jakiej spadkobierca nabywa majątek ponad swój udział, fiskus traktuje to jak odpłatne nabycie. Stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej nabytej ponad udział — art. 7 ust. 1 pkt 2) lit. a) w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 5) oraz art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o PCC); podstawą jest wartość rynkowa rzeczy nabytej ponad udział. Dla nieruchomości jest to 2%; dla innych praw majątkowych stawka wynosi 1%. Podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Do tego dochodzą:

• taksa notarialna — wg rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, liczona od wartości majątku będącego przedmiotem działu (wartość rynkowa dzielonych składników);
• opłata sądowa za wpis własności w księdze wieczystej na podstawie działu spadku — 150 zł (art. 42 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), niezależnie od liczby udziałów;
• wypisy aktu — ok. 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę.

Dokładny koszt zależy od wartości nieruchomości i liczby wypisów — orientacyjnie wycenię go po zapoznaniu się ze sprawą. Aktualne stawki opisuję też na stronie opłaty notarialne.

Notariusz czy sąd?

To zależy od jednego: czy spadkobiercy są zgodni.

• Zgoda co do podziału → umowny dział spadku u notariusza. Jest szybki - jedna wizyta, z góry znany koszt, brak rozprawy.
• Spór, wątpliwości co do wartości, nieznany adres jednego ze spadkobierców → sądowy dział spadku. Sąd rozstrzygnie spór, ale postępowanie trwa dłużej i bywa kosztowniejsze.

Notariusz nie rozstrzyga sporów — dlatego umowny dział wymaga porozumienia wszystkich stron co do każdego elementu podziału.

Czy zawsze trzeba dzielić spadek od razu?

Nie. Wspólność majątku spadkowego może trwać latami. Dział spadku staje się jednak konieczny lub bardzo przydatny, gdy planują Państwo sprzedaż nieruchomości, gdy jedna osoba chce wyłącznie korzystać z mieszkania, albo gdy chcą Państwo uporządkować sytuację prawną dla kolejnego pokolenia.

FAQ